北京章哥配资开户查询网，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
请问，我2018年北京房价最高峰时就预测房价必定下降，因为那年我毕业回北京找工作，就已经是工作非常难找了，工资也非常低，到今天可以说愈演愈烈。那在普通百姓都挣不到钱的背景下，北京这起步就6-7万的房价怎么可能有支撑？就算贷款也是需要还的，同样要有高收入才能支撑。
我一直在观察这几年的房价下跌，但是我有个疑惑，就是北京怎么就降的不是太多呢？虽然说超发了上百亿的钱，但是并没有流入百姓的兜里，那房价应该至少斜线下降吧？这是我还没想通的地方。
A：
1、您2018年的时候22岁吧，风华正茂激昂文字，粪土当年万户侯。七年过去已经快奔三了，眼看而立，还在思考楼市的大势问题，说实话我都替您有点儿着急了。要我说还是琢磨点儿实际的吧，把脑力+精力+时间放在赚钱上好不好啊？
2、我认同您说的，房价确实需要一部分百姓的收入做支撑。但这指的是买了房或买的起房的那部分人群，没买+不想买+买不起的那部分人呢，无论收入高低都和楼市没什么关系。
打个比方这就跟某些地方的彩礼似的，按说应该是由光棍儿的收入支撑吧？但现实中呢，越穷的地方彩礼越高，为什么？就因为虽然普遍收入不高，但总有一些能凑出高价的，他们想娶老婆+出的起彩礼+愿意给彩礼，所以才撑住了扭曲的市场。
这世界上“存在即合理”，不是说这件事情有多合理，而是其背后必定有其运行逻辑，存在即合理，也就是能解释的通。
3、不是超发了上百亿，而是从2020年至今，M2广义货币增发了“上百万亿”，我都反应不过来是多少个0了。
没有流入百姓的兜里，应该说是只流入了一部分百姓的兜里，而不是平均发放的。这几年大多数传统竞争行业都不太景气，但电动车和新媒体什么的都挺红火，还有军工和互联网什么的增幅也不少，他们拿走了新增财富的大部分份额。我不知道他们是否买房，只能说收入增加的这部分人，可以看作北京楼市的支撑。
4、另外多说一句，任何资源都不会是平均发放的。比如这些年知识大爆炸，但学渣+键盘侠们学到了多少？美女网红越来越多，底层D丝亲近过几个？股市里又上市了N多新股，创造了N多土豪，买不起房而炒股的都赚到钱了吗？
5、总之在我看来您的想法没错，但琢磨这些没什么意义，就算想通了又能怎样，凭借周期炒房赚钱吗？所以还是甭琢磨了，不如具体研究怎么在增量的资源中占到份额，也就是多赚钱。钱多了也就无所谓房价涨跌了，房子是用来住的，有需求就买吧，不着急就继续等着。
仅供参考。
二
Q:
请问，我想问您是否推荐石景山的海特花园，西区的两居室85平360万，能买吗？我有个担心是在网上看到这小区有100多套房在卖，这是否属于抛盘过大啊？有没有可能互相踩踏造成暴跌？我当然是自住为主了，但也要考虑保值的问题。另外这里算学区房吗？
A：
1、海特花园，这谈不上是否推荐，而是要看自己的喜好。挺好的小区，京西第一个商品房小区，质量也挺好的。
具体价格我不知道，房源的话不到现场也不敢瞎说。这还是咨询当地中介吧，他们更了解行情。
2、有100多套房在卖，这不算抛盘过大。因为海淀至少有5000套以上的规模，那100多套无非是2%多点儿，可以说是正常范围内，超过5%才算抛盘大呢。而且还得说这是北京，外地中小城市挂牌率超过10%才算高呢。
3、不太可能出现踩踏。因为一是北京目前的租金收益率已经接近于同期银行存款利率，持有房子虽然不容易卖掉，但租金回报率并不吃亏，那人家业主为什么要低价抛售啊？
二是海特花园只是房龄不新了而已，但也谈不上多旧，也就没必要抛售，留着慢慢儿卖才是业主的常规选项。
4、学区房肯定不算，只能算是学区中等吧。石景山一般就俩学区房板块，一个景远一个京源，这俩学校对口的房子才有部分溢价，也并不高。
而且在我看来不算学区房是好事儿，居住的性价比高，也没有溢价部分的保值风险。
仅供参考。
三
Q:
请问，我老公名下有一套顺义的房子，60平回迁房，公婆名下有一套100平的，我们有想法都卖掉，换到东城学区房给孩子上学，兼顾自住和保值。但是因为存款和收入都不多，如果这样换将大幅降低居住品质，不知道值不值？另外有个想法是只卖掉这60平的，然后添点钱买套小平房占坑，请问优劣势在哪里？
A：
1、都卖掉，顺义均价3万多一平，160多平，那就是卖400多万。那买房的总价预算是多少啊？是否还贷款？我建议是先做个预算吧，然后再说买哪儿的房子。
2、值不值的看效果，如果能进入好学校+成绩好，那就是值了。如果学校+成绩普通，那意义就不大了，相当于花了很多成本，但没发挥出海淀优质教育资源的作用。
3、买小平房的优势是总价低，上车的成本低。劣势对平房感兴趣的家庭少，所以不太好卖。而且平房也大概率没有拆迁的事儿了，自然没有高收益。
仅供参考。
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